Un dégât des eaux survenant dans un immeuble soulève souvent des questions complexes sur les responsabilités, les démarches de déclaration et les modalités d’indemnisation. En copropriété, plusieurs parties peuvent être concernées : occupant, propriétaire, syndic, voisin… Comprendre qui doit déclarer quoi, dans quels délais et auprès de quelle assurance permet de garantir une prise en charge optimale et conforme aux obligations légales.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’un dégât des eaux dans un immeuble ?
- Qui est concerné par la déclaration d’un dégât des eaux ?
- Comment déclarer un dégât des eaux en immeuble ?
- Quel rôle joue la convention IRSI dans la gestion d’un dégât des eaux ?
- Quels sont les délais à respecter pour déclarer un dégât des eaux ?
- Indemnisation : qui paie quoi et selon quelles conditions ?
- Quelles sont les limites ou exclusions de garantie ?
Qu’est-ce qu’un dégât des eaux dans un immeuble ?
Un dégât des eaux désigne tout dommage causé par l’action de l’eau, que ce soit par infiltration, fuite, rupture ou débordement d’une canalisation, d’un appareil électroménager ou d’un équipement sanitaire. Dans un immeuble collectif, ces sinistres peuvent provenir des parties privatives, des parties communes ou des logements voisins.
Les causes fréquentes incluent :
- Fuite de robinetterie ou de machine à laver
- Rupture de canalisation ou de colonne montante
- Débordement de baignoire ou évier
- Toiture défectueuse ou infiltration par façade
Les dommages peuvent affecter plusieurs logements, les parties communes ou des biens mobiliers. La pluralité des parties concernées rend la gestion du sinistre plus complexe.
Qui est concerné par la déclaration d’un dégât des eaux ?
Plusieurs acteurs peuvent être impliqués dans la déclaration d’un dégât des eaux, selon la localisation de l’origine du sinistre et des dommages constatés :
- Le locataire ou occupant : il doit informer son assureur habitation si le sinistre impacte son logement ou si l’origine de la fuite se situe dans la partie qu’il occupe.
- Le propriétaire bailleur : il est concerné si les dommages touchent les éléments d’équipement qu’il doit entretenir ou si la responsabilité lui incombe (ex. : toiture défectueuse).
- Le syndic de copropriété : il intervient lorsque le sinistre provient ou affecte les parties communes (colonnes, toiture, canalisations collectives, etc.).
- Les voisins sinistrés : ils doivent également déclarer les dommages subis à leur propre assureur.
En cas de doute sur l’origine du sinistre, plusieurs déclarations peuvent être faites en parallèle auprès des différents assureurs impliqués.
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Comment déclarer un dégât des eaux en immeuble ?
La déclaration doit être adressée à l’assureur auprès duquel le logement ou la copropriété est assuré, selon l’origine du sinistre. Elle peut être accompagnée d’un constat amiable de dégât des eaux, document recommandé mais non obligatoire, permettant de décrire les circonstances et les parties impliquées.
Le constat amiable est signé par les parties concernées (occupants, voisins, syndic) et facilite le traitement du dossier par les assureurs. Il mentionne :
- La date du sinistre
- L’origine supposée du dégât des eaux
- Les locaux ou biens endommagés
- Les coordonnées des occupants et assureurs
Le formulaire est disponible auprès des compagnies d’assurance ou en ligne sur les sites des fédérations telles que France Assureurs.
Quel rôle joue la convention IRSI dans la gestion d’un dégât des eaux ?
La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), en vigueur depuis le 1er juin 2018 et mise à jour en 2020, encadre la gestion des sinistres dégâts des eaux et incendies en immeuble lorsqu’au moins deux parties sont concernées. Elle vise à simplifier les procédures entre assureurs et à accélérer l’indemnisation des assurés.
Elle s’applique lorsque les dommages matériels sont inférieurs à 5 000 € HT par local sinistré. Au-delà, d’autres conventions ou procédures s’appliquent.
Selon cette convention :
- L’assureur du local sinistré prend en charge l’indemnisation, quelle que soit la responsabilité.
- Les recours entre assureurs sont simplifiés selon des règles standardisées.
- Un expert unique peut être mandaté pour tous les intervenants.
Quels sont les délais à respecter pour déclarer un dégât des eaux ?
Conformément à l’article L113-2 du Code des assurances, l’assuré doit déclarer le sinistre à son assureur dans un délai de 5 jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre.
Ce délai peut être prolongé ou réduit selon les conditions générales du contrat d’assurance, mais ne peut jamais être inférieur à ce minimum légal. En cas de manquement, l’assureur peut réduire ou refuser l’indemnisation si le retard lui a causé un préjudice (article L113-2 alinéa 4).
Indemnisation : qui paie quoi et selon quelles conditions ?
L’indemnisation dépend du contrat d’assurance souscrit par chaque partie et de la convention IRSI lorsqu’elle s’applique. En principe :
- Les dommages aux biens sont indemnisés par l’assureur de l’occupant du local sinistré, dans les limites prévues par le contrat.
- Les dommages aux parties communes sont pris en charge par l’assurance du syndicat de copropriété.
- En cas de responsabilité avérée, des recours peuvent être engagés entre assureurs (propriétaire négligent, défaut d’entretien, etc.).
L’indemnisation intervient après évaluation des dommages, par expertise si nécessaire. Les franchises, plafonds et exclusions varient selon les contrats.
Quelles sont les limites ou exclusions de garantie ?
Les contrats multirisques habitation peuvent prévoir certaines exclusions ou limites d’indemnisation, notamment :
- Dégâts causés par un défaut manifeste d’entretien ou une installation non conforme
- Dommages dus à une inondation (traités par la garantie catastrophe naturelle avec arrêté interministériel)
- Biens non couverts (objets de valeur, équipements non déclarés, etc.)
Il est essentiel de vérifier les clauses du contrat d’assurance pour connaître les garanties effectives, leur étendue, les franchises applicables et les plafonds d’indemnisation.
FAQ
Qui doit déclarer un dégât des eaux dans un immeuble ?
Chaque occupant sinistré, qu’il soit locataire ou propriétaire, doit déclarer le sinistre à son propre assureur. Le syndic déclare auprès de l’assurance de la copropriété si les parties communes sont concernées.
Le constat amiable est-il obligatoire ?
Non, le constat amiable n’est pas obligatoire, mais il facilite grandement la gestion du sinistre entre assureurs et permet une indemnisation plus rapide.
Quelles pièces fournir lors de la déclaration ?
Il faut fournir un descriptif des dommages, éventuellement des photos, le constat amiable (si disponible) et toute information utile sur l’origine présumée de la fuite.
Que faire si l’origine du dégât n’est pas identifiée ?
Il est recommandé de faire intervenir un professionnel (plombier, expert) pour localiser la fuite. En cas de désaccord, l’assureur peut mandater un expert indépendant.
Qui paie les réparations en cas de dégât des eaux venant des parties communes ?
Les réparations sont prises en charge par l’assurance de la copropriété, souscrite par le syndic, dans la limite des garanties prévues au contrat collectif.
Quel est le montant de la franchise pour un dégât des eaux ?
Le montant varie selon les contrats. Il est précisé dans les conditions particulières de l’assurance. La convention IRSI ne modifie pas les franchises contractuelles.
Est-ce que le propriétaire est responsable en cas de dégât des eaux chez son locataire ?
Le propriétaire peut être tenu responsable si le sinistre résulte d’un défaut d’entretien ou d’un problème structurel relevant de sa responsabilité.
