Qu’il s’agisse d’un logement inoccupé ou d’une résidence secondaire, la question de l’assurance peut sembler secondaire en l’absence d’occupation régulière. Pourtant, ces biens restent exposés à de nombreux risques. En France, l’assurance d’un logement non principal n’est pas toujours une obligation légale, mais elle peut s’avérer juridiquement, financièrement et civilement indispensable.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’un logement vide et une résidence secondaire ?
- Assurance habitation : obligations légales selon le type de logement
- Quels sont les risques pour un logement inoccupé ?
- Quelles garanties prévoir pour une résidence secondaire ou un logement vide ?
- Cas particuliers : logement en indivision, succession ou location saisonnière
- Bonnes pratiques pour sécuriser un logement non occupé
- FAQ
Qu’est-ce qu’un logement vide et une résidence secondaire ?
Un logement vide est un bien immobilier inoccupé de manière temporaire ou prolongée, sans locataire ni occupant. Il peut s’agir d’un logement en attente de vente, de rénovation ou tout simplement inhabité sans projet immédiat d’occupation.
Une résidence secondaire est, selon l’INSEE, tout logement occupé de façon occasionnelle, notamment pour les vacances, en complément de la résidence principale. Elle peut être utilisée par le propriétaire ou mise en location ponctuelle ou saisonnière.
Assurance habitation : obligations légales selon le type de logement
Propriétaire occupant ou non occupant
La loi n’impose pas d’assurance habitation au propriétaire occupant ou non occupant (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cependant, en cas de sinistre, le propriétaire est seul responsable des dommages causés à autrui, ce qui engage sa responsabilité civile.
Copropriété
Depuis la loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014), tout copropriétaire, qu’il soit occupant ou non, est obligé de souscrire une assurance responsabilité civile couvrant les dommages causés aux tiers (article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Locataire ou occupant à titre gratuit
Pour les locataires, l’assurance habitation est obligatoire, même pour un logement utilisé ponctuellement. Cette obligation découle de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989. Le défaut d’assurance peut justifier la résiliation du bail.
Logement laissé vide sans copropriété ni location
Dans ce cas, aucune obligation légale ne s’impose, mais l’absence d’assurance expose le propriétaire à des conséquences financières importantes en cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, etc.).
Quels sont les risques pour un logement inoccupé ?
Un logement non habité, qu’il soit vide ou secondaire, présente une exposition accrue à certains sinistres, en raison de l’absence de surveillance quotidienne.
- Incendie : défaillance électrique, volets fermés favorisant l’échauffement ou l’humidité.
- Dégât des eaux : rupture de canalisation non détectée à temps.
- Vol ou vandalisme : absence de présence dissuasive.
- Occupation illégale : squats, surtout en cas de logement vide non sécurisé.
Ces risques peuvent engager la responsabilité personnelle du propriétaire, notamment vis-à-vis des voisins ou du syndicat de copropriété en cas de propagation du sinistre.
Quelles garanties prévoir pour une résidence secondaire ou un logement vide ?
Les contrats d’assurance habitation classique peuvent ne pas couvrir tous les sinistres en cas d’inoccupation prolongée. Il est donc essentiel d’adapter les garanties.
Garanties recommandées
- Responsabilité civile occupant ou non occupant
- Incendie, explosion
- Dégâts des eaux
- Bris de glace
- Vol et vandalisme (souvent optionnel, sous conditions de sécurité)
- Catastrophes naturelles (automatiquement incluse en cas de garantie incendie – article L125-1 du Code des assurances)
Certains assureurs peuvent demander des conditions spécifiques pour maintenir les garanties en cas d’inoccupation supérieure à 30 ou 90 jours. Il est donc nécessaire de vérifier les clauses d’exclusion ou de suspension dans les conditions générales du contrat.
Cas particuliers : logement en indivision, succession ou location saisonnière
Logement en indivision
L’assurance doit être souscrite au nom de l’indivision, avec mention de tous les co-indivisaires. L’absence d’assurance peut engager la responsabilité de chacun en cas de préjudice causé à un tiers.
Logement en succession
Le logement d’une personne décédée reste soumis aux mêmes risques. Les héritiers deviennent responsables et doivent maintenir ou souscrire une assurance jusqu’au règlement de la succession. L’ACPR recommande de prévenir l’assureur dès le décès.
Location saisonnière
Si une résidence secondaire est louée ponctuellement, une assurance spécifique type “garantie villégiature” ou “PNO (propriétaire non occupant)” est nécessaire pour couvrir les locations temporaires et les dommages causés par les locataires.
Bonnes pratiques pour sécuriser un logement non occupé
L’assurance seule ne suffit pas toujours à prévenir les sinistres. Certaines précautions permettent de limiter les risques et de respecter les conditions contractuelles.
- Couper l’eau et l’électricité en cas d’absence prolongée
- Faire relever le courrier régulièrement
- Installer des détecteurs de fumée (obligatoires depuis 2015 – décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011)
- Mettre en place des dispositifs d’alarme ou de télésurveillance
- Informer l’assureur de tout changement d’occupation
Ces mesures peuvent également conditionner la validité de certaines garanties, notamment en matière de vol ou vandalisme.
FAQ
L’assurance est-elle obligatoire pour un logement vide ?
Non, sauf si le logement est en copropriété, auquel cas une assurance responsabilité civile est obligatoire pour le copropriétaire (loi ALUR). En dehors de cela, elle reste fortement recommandée.
Peut-on suspendre l’assurance d’une résidence secondaire en hiver ?
Il est possible de suspendre certaines garanties, mais cela expose à des exclusions en cas de sinistre. Il est préférable de conserver au minimum une assurance responsabilité civile et incendie/dégâts des eaux.
Un logement vide est-il couvert par une assurance habitation classique ?
Pas toujours. De nombreuses assurances prévoient des exclusions ou réductions de garanties au-delà d’un certain délai d’inoccupation (souvent 30 à 90 jours). Il faut vérifier les conditions générales du contrat.
Quels sont les délais pour déclarer un sinistre dans un logement non occupé ?
Les délais sont identiques à ceux d’un logement principal : généralement 5 jours ouvrés pour un sinistre classique, 2 jours pour un vol (article L113-2 du Code des assurances).
Quels documents fournir pour assurer une résidence secondaire ?
Les assureurs peuvent demander un justificatif de propriété, la surface du logement, la durée d’inoccupation, et les mesures de sécurité en place (volets, alarme, etc.).
